Você planejou cada detalhe, pagou as parcelas em dia e esperou anos pela entrega do seu imóvel. Então a construtora atrasa. Essa situação é mais comum do que parece, e a lei brasileira, reforçada por uma jurisprudência cada vez mais consolidada do Superior Tribunal de Justiça, protege o comprador de forma clara e objetiva.
Neste artigo, apresento os seus direitos conforme a legislação vigente, o entendimento atual do STJ e o que os tribunais têm decidido em 2025 e 2026.
O que é o prazo de tolerância e quais são os seus limites?
A maioria dos contratos de compra de imóvel na planta inclui uma cláusula chamada prazo de tolerância. Ela permite que a construtora atrase a entrega por até 180 dias corridos além da data original, sem que isso gere automaticamente o direito à indenização do comprador.
Essa cláusula é legal e válida, mas tem limite expresso em lei. O art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato Imobiliário, estabelece que o prazo de tolerância não pode ultrapassar 180 dias corridos da data de entrega prevista no contrato. Cláusulas que estipulem prazo maior são nulas de pleno direito, por violação ao próprio art. 43-A e ao art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
Ponto importante: se o seu contrato não prevê expressamente esse prazo de tolerância, a construtora simplesmente não pode invocá-lo. O STJ, ao fixar as teses do Tema 996 (REsp 1.729.593/SP), deixou claro na Tese 1.1 que o contrato deve estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
Quando começa o direito à indenização?
O direito à indenização nasce no dia seguinte ao encerramento do prazo de tolerância, e não apenas após o atraso na data original de entrega. Ou seja, se o contrato prevê entrega para março e a construtora tem 180 dias de tolerância, o direito à indenização começa em setembro, caso as chaves ainda não tenham sido entregues.
A partir daí, o adquirente tem duas opções, previstas no § 2º do art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, que podem ser exercidas de forma alternativa.
Opção 1: manter o contrato e receber indenização mensal
O comprador pode optar por continuar aguardando a entrega e exigir da construtora uma indenização mensal pelo período de atraso.
Quanto a essa indenização, o STJ firmou posição relevante no Tema 996: o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, e a indenização deve ser calculada na forma de aluguel mensal com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data em que a posse direta for efetivamente disponibilizada ao adquirente (Tese 1.2 do Tema 996). Isso significa que o comprador não precisa provar que estava pagando aluguel, a presunção de prejuízo já é suficiente.
Esse entendimento foi reafirmado em 2026 pela Primeira Turma Recursal do TJDFT, que ao aplicar o Tema 996 em julgamento de fevereiro deste ano, assentou expressamente que os lucros cessantes são devidos e que a presunção de prejuízo dispensa a comprovação de aluguel ou outro dano econômico direto (Acórdão 2089749, julgado em 11/02/2026, DJe 26/02/2026).
Opção 2: rescindir o contrato e recuperar tudo o que pagou
Se preferir encerrar o negócio, o comprador tem direito à devolução integral de todos os valores pagos, com correção monetária, mais indenização a título de lucros cessantes pelo período de atraso, conforme o inciso I do § 2º do art. 43-A da Lei nº 4.591/1964.
Aqui é fundamental fazer uma distinção consolidada pelo STJ em 2024. A Quarta Turma do STJ decidiu que, quando o comprador opta pela rescisão do contrato por culpa da construtora, os lucros cessantes não são presumidos automaticamente. Nesse caso, é necessário demonstrar o prejuízo concreto suportado, como o aluguel pago durante o período de espera ou outro dano efetivo (STJ, 4ª Turma, noticiado em 09/04/2024). Se o promitente comprador quiser manter o contrato, terá direito aos lucros cessantes presumidos; se quiser a rescisão, terá direito à devolução dos valores pagos, mas precisará provar os lucros cessantes.
Essa diferença de tratamento entre as duas hipóteses é estrategicamente relevante e influi diretamente na melhor opção a ser adotada em cada caso concreto.
É possível cumular a multa contratual com os lucros cessantes?
Sim. O STJ firmou em março de 2023 que a cobrança de lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel não depende de a cláusula penal contratual ser de valor menor do que o aluguel. Em outras palavras, a multa prevista no contrato e os lucros cessantes podem ser cobrados de forma cumulada, desde que a soma não resulte em enriquecimento sem causa. Esse entendimento amplia significativamente o valor que o comprador pode receber quando a construtora descumpre o prazo.
A construtora pode continuar cobrando o INCC depois do atraso?
Não. Duas regras proíbem isso de forma expressa.
A primeira: a Tese 1.3 do Tema 996 do STJ estabelece que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou qualquer encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Essa cobrança indevida pode ser objeto de restituição, com devolução em dobro dos valores cobrados, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.
A segunda: a Tese 1.4 do Tema 996 determina que o descumprimento do prazo de entrega faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial que reflita o custo da construção civil, como o INCC, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. Como o INCC costuma ser bem superior ao IPCA, essa substituição pode representar uma economia expressiva no saldo devedor do comprador financiado.
Quando cabe indenização por dano moral?
O dano moral não é automático. O STJ firmou o entendimento de que o simples atraso na entrega do imóvel, por si só, configura inadimplemento contratual e não enseja dano moral presumido. A indenização por dano moral exige a demonstração de sofrimento, angústia ou situação que ultrapasse o mero aborrecimento decorrente do descumprimento contratual.
Os tribunais, contudo, têm reconhecido o dano moral quando o atraso é acompanhado de circunstâncias agravantes, como promessas reiteradas e não cumpridas, omissão total da construtora nas informações ao comprador, cobrança indevida de encargos durante o período de mora, frustração de projeto de vida especialmente relevante ou atraso de vários anos sem qualquer justificativa plausível. Cada caso precisa ser analisado pelo conjunto de fatos e documentos.
Que documentos você precisa reunir agora?
Se a construtora está atrasando, organize imediatamente:
- O contrato de compra e venda, com a data de entrega e a cláusula de tolerância;
- Os comprovantes de pagamento de todas as parcelas e encargos;
- Qualquer comunicação da construtora sobre o atraso, como e-mails, cartas e notificações;
- Comprovantes de aluguel pago durante o período de espera, se for o caso;
- O memorial descritivo do empreendimento, o registro da incorporação e o número do CNPJ da incorporadora.
Esses documentos são indispensáveis para calcular com precisão o valor da indenização e para embasar uma negociação extrajudicial ou uma ação judicial.
O que fazer na prática?
O primeiro passo é não aceitar prorrogações informais. Construtoras costumam notificar os compradores pedindo mais prazo sem formalizar nada. Qualquer novo prazo precisa constar por escrito e, de preferência, ser acompanhado de compensação expressamente negociada.
Antes de rescindir o contrato ou assinar qualquer aditivo, consulte um advogado especializado em Direito Imobiliário. A escolha entre manter o contrato com indenização mensal presumida ou rescindir com devolução integral, tendo que provar os lucros cessantes, depende de uma análise cuidadosa do caso concreto. Essa decisão pode representar diferenças relevantes no valor final a ser recebido.
A orientação jurídica qualificada pode fazer a diferença entre aceitar um acordo desvantajoso e receber o que a lei e a jurisprudência realmente garantem.
Dra. Luciene Amorim é advogada especialista em Direito Imobiliário, com inscrição na OAB/PI nº 8.428 e OAB/SP nº 550.995, atuando em todo o Brasil. Para orientação sobre o seu caso, acesse os canais de contato disponíveis no site.
