Você combinou o preço, assinou o contrato, e a guia do imposto veio calculada sobre outro valor. Para registrar a escritura, pagou. O Superior Tribunal de Justiça já disse que isso tem limite.
| 3 teses | fixadas pelo STJ sobre a base de cálculo do ITBITema 1.113, recurso repetitivo, julgado em 2022 |
|---|---|
| 5 anos | para pedir de volta o que foi pago a maiorprazo da repetição de indébito tributário |
| 2% | alíquota geral do ITBI em Teresina, reduzida a 1,8% em certas hipótesesfonte: FAQ oficial do sistema ITBI-e da Prefeitura |
A situação se repete: o comprador combina o preço com o vendedor, assina o contrato e, na hora de emitir a guia do ITBI, descobre que o Município calculou o imposto sobre um valor bem maior do que o efetivamente pago. Sem processo, sem explicação detalhada, sem chance de discutir antes. E como sem a guia paga não se registra a escritura, quase todo mundo paga e segue em frente.
Esta página explica o que o STJ decidiu sobre isso, o que mudou nas regras em 2026, e em que casos existe fundamento para discutir a cobrança ou reaver o que foi pago a mais nos últimos cinco anos.
O que o STJ decidiu no Tema 1.113
Em 24 de fevereiro de 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.937.821/SP, relatoria do Ministro Gurgel de Faria, em recurso repetitivo, e fixou três teses sobre a base de cálculo do ITBI. Por ser recurso repetitivo, essas teses vinculam os demais tribunais.
O valor que a Prefeitura usa para calcular o IPTU não pode ser transportado para o ITBI, nem sequer como valor mínimo.
O que você declarou vale até que se prove o contrário, e essa presunção só pode ser afastada por processo administrativo próprio, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional. A dúvida não é presumida contra o comprador.
Tabela de valores de referência fixada unilateralmente pela Prefeitura, aplicada de forma automática antes de qualquer análise, não pode servir de base de cálculo.
A estimativa aplicada automaticamente, sem procedimento e sem oportunidade de defesa, foi expressamente afastada pelo STJ. É essa a discussão que sustenta a maior parte dos casos.
A norma de Teresina e o ponto de atrito
O Regulamento do Código Tributário do Município de Teresina foi aprovado pelo Decreto Municipal nº 16.759, de 29 de março de 2017, e continua em vigor, com alterações pontuais feitas em 2020 e em 2023, esta última para tratar de isenção no âmbito do Minha Casa Minha Vida.
O art. 19 desse decreto disciplina como se apura a base de cálculo do ITBI no Município. É exatamente nesse ponto que se abre a discussão com as teses do Tema 1.113, porque o critério municipal de apuração prévia de valor convive mal com a exigência de processo administrativo e com a presunção em favor do contribuinte fixada pelo STJ.
O que mudou em 2026, e o que continua valendo para quem já pagou
Duas mudanças recentes precisam ser separadas, porque atingem momentos diferentes e confundem muita gente.
Essas mudanças valem daqui para frente. Elas não alcançam quem já pagou o imposto sob as regras anteriores. Quem recolheu ITBI a maior nos últimos cinco anos permanece amparado pela redação anterior do art. 38 do CTN e pelas teses do Tema 1.113, como fixadas em 2022.
Já comprou e já pagou
Se o pagamento foi feito antes das mudanças de 2026, a discussão é de repetição do indébito, com fundamento no Tema 1.113 e na redação anterior do art. 38 do CTN.
Está comprando agora
Sob a nova sistemática, a discussão passa a ser sobre a estimativa técnica em si, pela via administrativa de revisão prevista no decreto, com laudo, e se necessário pela via judicial.
Quanto se paga de ITBI em Teresina
| Situação | Alíquota |
|---|---|
| Regra geral | 2% sobre a base de cálculo |
| Pedido protocolado em até 180 dias da assinatura do contrato, ou operação de programa habitacional de baixa renda | 1,8% |
| Antecipação do pagamento em parcela única dentro do prazo | Desconto adicional de 5%, conforme o decreto de 2026 |
A alíquota é a mesma para todos. O que se discute é a base sobre a qual ela incide. Uma alíquota correta aplicada sobre uma base inflada gera imposto pago a maior.
Comprou imóvel em Teresina nos últimos cinco anos?
O prazo para pedir a devolução de tributo pago indevidamente é de cinco anos. Se você comprou um imóvel em Teresina nesse período e a guia do ITBI foi calculada sobre valor superior ao da escritura, vale conferir os documentos.
A comparação entre a base de cálculo que consta da guia e o valor da escritura é o primeiro indicativo. Cada caso, porém, depende da documentação concreta e do procedimento que o Município efetivamente adotou, e só a análise individual permite dizer se há fundamento.
Documentos para uma primeira análise
Para uma primeira leitura do caso, bastam dois documentos:
- A guia de ITBI, onde consta a base de cálculo utilizada pelo Município
- A escritura ou o contrato de compra e venda, com o valor efetivamente negociado
São esses dois que se comparam para saber se há indício de cobrança sobre base inflada. Se o caso avançar, o comprovante de pagamento e a matrícula atualizada são solicitados na fase seguinte, sem que você precise juntar tudo agora.
Análise do seu caso
Se a base de cálculo da sua guia ficou acima do valor da escritura, envie os documentos para uma primeira análise.
Enviar documentos pelo WhatsAppPós-graduada em Direito Notarial e Registral
OAB/PI nº 8.428 · OAB/SP nº 550.995
lucieneamorim.adv.br · @lucieneamorimadv
Conteúdo informativo. Cada caso exige análise individual.